A saját tulajdonú ingatlan egyszerre jelenti a pénzügyi stabilitás zálogát és a legnagyobb felhalmozott tőkét egy átlagos háztartás életében. Amikor azonban a körülmények úgy hozzák, hogy sürgősen nagy összegű, szabadon felhasználható pénzre van szükség – legyen szó váratlan orvosi költségekről, egy vállalkozás megmentéséről vagy éppen egy korábbi, kedvezőtlen hitel végtörlesztéséről –, sokan szembesülnek azzal a dilemmával, hogy miként lehetne ezt a tőkét gyorsan mobilizálni anélkül, hogy az életvitelüket gyökeresen meg kellene változtatni. Ebből a kényszerhelyzetből született meg a „sell and rent back”, azaz az eladom és visszabérelem konstrukció, amely egy pillanatra úgy tűnhet, mintha a pénzügyi problémák Szent Grálja lenne: pénzhez jutunk, de otthonunkban maradhatunk.
Ez a látszólag zseniális pénzügyi manőver azonban a valóságban összetett jogi, pénzügyi és pszichológiai rétegeket rejt. A modell lényege, hogy az ingatlan tulajdonosa eladja a házát vagy lakását egy befektetőnek vagy pénzügyi cégnek, majd azonnal visszabérli azt, hosszú távú bérleti szerződés keretében. Ezzel a lépéssel a tulajdonos egy összegben hozzájut az ingatlan értékének nagy részéhez (általában 70–90%-ához, gyorsított eljárás miatt gyakran alacsonyabb áron), miközben a lakhatása azonnal biztosított marad. A kérdés az, hogy a rövid távú likviditásért cserébe milyen hosszú távú áldozatokat hozunk, és mekkora a valós kockázata annak, hogy ez a megoldás végül egy veszélyes csapdává válik.
Az eladom és visszabérelem konstrukció anatómiája
A visszabérléses konstrukció nem egy újkeletű találmány; a nemzetközi pénzügyi piacokon évtizedek óta jelen van, bár szabályozása és megítélése országonként drasztikusan eltér. Alapvetően egy olyan pénzügyi eszközről van szó, amely a vagyon felszabadítására szolgál. A célcsoport jellemzően olyan magánszemélyekből áll, akik jelentős tőkével rendelkeznek ingatlanban, de nehéz helyzetbe kerültek, vagy egyszerűen csak azonnali, nagy összegű készpénzre van szükségük, melyet hagyományos hitelkonstrukciókkal nem tudnának megszerezni.
A tranzakció két fő lépcsőből áll. Először is, az ingatlan eladása megtörténik egy előre meghatározott, fix áron. Ez az ár szinte mindig alacsonyabb a piaci árnál, mivel a vevő (a befektető) vállalja a gyors tranzakció kockázatát és azzal járó rugalmasságot. Másodszor, az eladó és a vevő között egyidejűleg bérleti szerződés jön létre. Ez a szerződés rögzíti a havi bérleti díjat, a bérleti időtartamot és a feltételeket. A kulcsfontosságú elem itt az, hogy az eredeti tulajdonos bérlővé válik a saját otthonában.
A visszabérléses megoldás a likviditási kényszer pillanatában életmentőnek tűnhet, de hosszú távon megváltoztatja az ingatlanhoz fűződő viszonyunkat: a tulajdonosi biztonságot bérlői függőségre cseréljük.
A befektetők számára ez a modell vonzó, mivel azonnali bevételhez jutnak az ingatlan megvásárlásával, és a bérleti díjak révén azonnal megkezdődik a hozamtermelés. Ráadásul a bérlő már ismeri az ingatlant, gondoskodik róla, és nincs szükség költöztetésre, ami csökkenti a befektető adminisztratív terheit. A piac ezen szegmense gyakran azokon a területeken virágzik, ahol a hagyományos banki hitelezés szigorú, vagy ahol magas a végrehajtási eljárások száma.
A gyors likviditás ígérete: Mikor tűnik zseniális megoldásnak?
Számos élethelyzet indokolhatja, hogy valaki az ingatlan gyors eladása és visszabérlése mellett döntsön. Az elsődleges motiváció szinte mindig a pénzügyi kényszer és a gyors hozzáférés a tőkéhez.
Adósságrendezés és végtörlesztés
A leggyakoribb ok, amiért valaki az S&RB megoldást választja, az egy fennálló, súlyos jelzáloghitel vagy más adósságteher rendezése. Különösen igaz ez azokra a háztartásokra, amelyeknek korábban devizahitelük volt, és a törlesztőrészletek az árfolyammozgások miatt kezelhetetlenné váltak. Ha a bank már végrehajtási eljárást indított, vagy az ingatlan árverezés előtt áll, a visszabérléses eladás gyakran az utolsó mentsvár. Az eladásból származó pénz azonnal fedezi a tartozást, megmentve ezzel a családot a kilakoltatástól és a teljes vagyonvesztéstől.
Vállalkozói tőkeinjekció
Egyes vállalkozók, akiknek gyors tőkére van szükségük a cégük fejlesztéséhez, vagy egy átmeneti pénzügyi válság áthidalásához, szintén élhetnek ezzel a lehetőséggel. A banki hitel igénylése hosszú és bürokratikus folyamat, a visszabérléses eladás viszont gyorsan biztosítja a szükséges forrást a saját ingatlan fedezete révén, anélkül, hogy a vállalkozásnak azonnal el kellene költöznie a székhelyéről (ha az azonos a lakóingatlannal).
Életminőség javítása vagy egészségügyi kiadások
Előfordul, hogy idősebb emberek választják ezt a modellt, akiknek a nyugdíjból származó jövedelmük nem elegendő, de nem szeretnének elköltözni az otthonukból. Az eladásból származó összeg egyfajta „pótlólagos nyugdíjként” funkcionálhat, amely fedezi a megnövekedett egészségügyi költségeket vagy lehetővé teszi a lakás akadálymentesítését. Ez a szempont különösen a fordított jelzáloghitelhez (reverse mortgage) hasonlít, bár annál sokkal radikálisabb lépés, hiszen itt a tulajdonjog azonnal átszáll.
| Probléma | S&RB megoldás | Kockázat rövid távon |
|---|---|---|
| Azonnali végrehajtás vagy árverés | Gyors pénz a tartozás kifizetésére | Ingatlan alulértékelése |
| Sürgős, nagy összegű egészségügyi kiadás | Szabadon felhasználható tőke | Bérleti díj fizetési kötelezettség |
| Banki hitelképtelenség | Tőke elérése hitelbírálat nélkül | Tulajdonjog elvesztése |
A visszabérléses tranzakció legnagyobb előnye a sebesség. A hagyományos ingatlaneladások és hitelfelvételek hónapokig tarthatnak, míg az S&RB konstrukció akár hetek alatt lezajlik, biztosítva a kritikus pillanatban szükséges likviditást.
A csapda: A bérlői lét pénzügyi és jogi hátulütői
Bár a visszabérléses konstrukció azonnali megkönnyebbülést hozhat, a hosszú távú következmények súlyosak lehetnek, és a zseniális pénzügyi megoldás gyorsan veszélyes csapdává válhat. A legfőbb buktató abban rejlik, hogy az eredeti tulajdonos elveszíti az ingatlan feletti kontrollt és a vagyonnövekedés lehetőségét, miközben folyamatos pénzügyi kötelezettséget vállal.
1. Az ingatlanvagyon elvesztése
A legkézenfekvőbb hátrány, hogy az ingatlan már nem a miénk. Ezzel elveszítjük azt a lehetőséget, hogy profitáljunk az ingatlanpiaci áremelkedésből. Ha az ingatlan értéke a következő években jelentősen növekszik, az ebből származó tőkenyereség már a befektetőt illeti. Mi csupán bérlők vagyunk, akiket nem érint az érték emelkedése, de érint a bérleti díjak emelkedése.
2. Bérleti díj és annak emelkedése
A bérleti díjakat a szerződés rögzíti, de általában csak egy rövid, fix időszakra (pl. 1–3 évre). Ezt követően a bérleti díj a piaci viszonyokhoz igazodva, vagy a szerződésben előre rögzített feltételek szerint emelkedhet. Ha a kezdeti tranzakciót anyagi nehézségek motiválták, nagyon valószínű, hogy az eredeti tulajdonosnak nehézségei lesznek a piaci áron meghatározott, vagy az inflációval növelt bérleti díj fizetésével. Ez azt jelenti, hogy a pénzügyi teher nem szűnik meg, csak átalakul hiteltörlesztésből bérleti díjjá.
3. A bérleti szerződés felmondásának kockázata
Bérlőként a jogi védelemünk gyengébb, mint tulajdonosként. A befektetők gyakran a lehető legrövidebb időre – például egy évre – kötnek bérleti szerződést, amelynek megújítása a bérbeadó (az új tulajdonos) döntésén múlik. Ha a bérlő késik a fizetéssel, vagy a befektető úgy dönt, hogy más módon kívánja hasznosítani az ingatlant (például magasabb áron eladni azt), a bérleti szerződést felmondhatja. Ez a kilakoltatás reális veszélyét jelenti, ami pont az a helyzet, amit a konstrukcióval el akartak kerülni.
Ráadásul, ha az eredeti tulajdonos azért lépett be ebbe a konstrukcióba, mert korábban hitelképtelen volt, valószínűleg a bérleti díj fizetése is komoly kihívást jelent majd számára. Ha a bérleti díjat nem tudja fizetni, a befektető jogi úton kikényszerítheti a kiköltözést, és az illető elveszíti az otthonát és az ingatlanában felhalmozott tőkéjét is.
Jogi környezet és fogyasztóvédelem Magyarországon
A visszabérléses konstrukciók jogi megítélése Magyarországon és az Európai Unióban is rendkívül szigorú. Ennek oka, hogy a pénzügyi nehézségekkel küzdő embereket könnyen ki lehet szolgáltatni a tisztességtelen befektetőknek, akik a rászorultságot kihasználva extrém alacsony áron jutnak hozzá ingatlanokhoz.
A tisztességtelen piaci magatartás elleni védelem
A 2008-as gazdasági válság idején, amikor a devizahitelesek tömegesen kerültek kényszerhelyzetbe, a „seller lease back” típusú tranzakciók elterjedtek. Ekkor a magyar jogszabályok és a bírósági gyakorlat is egyértelműen a fogyasztóvédelem irányába mozdult el. Több országban, így például az Egyesült Királyságban, a pénzügyi szolgáltatók által kínált S&RB termékek szigorú pénzügyi szabályozás alá esnek, vagy egyes esetekben teljesen be is tiltották azokat, éppen a magas visszaélési potenciál miatt.
Magyarországon a tisztességtelen piaci magatartás tilalma és a Polgári Törvénykönyv (Ptk.) által biztosított védelem elméletileg nyújt némi garanciát. A bíróságok felülvizsgálhatják azokat a szerződéseket, amelyek feltűnő értékaránytalanságot tartalmaznak, vagy amelyek a felek közötti erőviszonyok aránytalan különbségét kihasználva jöttek létre. Azonban egy már lezajlott adásvételi tranzakció utólagos megtámadása rendkívül nehéz és költséges folyamat.
A visszavásárlási opció kérdése
Néhány befektetői konstrukció kínál úgynevezett visszavásárlási opciót (buyback option). Ez azt jelenti, hogy a bérlőnek lehetősége van egy meghatározott idő elteltével, előre rögzített áron visszavásárolni az ingatlant. Elméletben ez minimalizálja a vagyonvesztés kockázatát, de a gyakorlatban ez az ár általában jóval magasabb, mint az eredeti eladási ár, és gyakran a piaci árat is meghaladja (magában foglalva a befektető profitját és az inflációt is). Ha az eredeti tulajdonos nem tudta kifizetni a hitelét, nagyon valószínű, hogy a visszavásárlási opcióval sem tud majd élni. Ez az opció gyakran csak a befektetői ajánlat vonzóbbá tételét szolgálja, valós pénzügyi megoldást ritkán nyújt.
A jogi szakértők kiemelik, hogy a szerződés megkötése előtt rendkívül alaposan meg kell vizsgálni a bérleti szerződés feltételeit, különös tekintettel a felmondási okokra és a bérleti díj emelésének mechanizmusára. Egy apró, rosszul megfogalmazott záradék is elegendő lehet ahhoz, hogy a befektető viszonylag rövid időn belül jogilag tisztán megszabaduljon a bérlőtől, és ezáltal maximalizálja a profitját.
Pénzügyi matematika: Költségek és megtérülés elemzése
Ahhoz, hogy megértsük, az S&RB valóban zseniális pénzügyi megoldás-e, elengedhetetlen a számok elemzése, és összehasonlítani a konstrukció költségeit más finanszírozási formákkal.
Az eladási ár diszkontja
Amikor az ingatlant visszabérléses céllal adjuk el, a befektető kockázati felárat érvényesít. Ez a felár a gyors tranzakció, a bérlővel kapcsolatos kockázatok és a befektető elvárt hozama miatt jelentkezik. Ez a gyakorlatban azt jelenti, hogy az ingatlant 10–30%-kal a piaci érték alatt kell eladni. Egy 50 millió forintos ingatlan esetében ez akár 10–15 millió forint azonnali veszteséget jelent a tulajdonos számára.
A bérleti díj mint kamat
A havi bérleti díjat úgy is tekinthetjük, mint egyfajta kamatot, amit a befektetőnek fizetünk azért a tőkéért, amit az ingatlan eladásából kaptunk. Tegyük fel, hogy eladunk egy 40 millió forint értékű ingatlant 35 millió forintért, és havi 180 000 forint bérleti díjat fizetünk. Éves szinten ez 2 160 000 forint kiadást jelent. Ez a 35 millió forintos tőkére vetítve körülbelül 6,17% éves „kamatnak” felel meg. Ez elsőre nem tűnik magasnak, de ne feledjük, hogy ezen felül elveszítettük az ingatlan vagyonnövekedési potenciálját, és a bérleti díj inflációval együtt emelkedni fog.
Ha ezt összehasonlítjuk egy hagyományos hitellel, ahol a tulajdonjog megmarad, látható, hogy az S&RB hosszú távon jelentősen drágább megoldás. Egy hagyományos jelzáloghitel esetében (amennyiben a hitelképesség adott) a törlesztőrészletek egy része tőketörlesztést is tartalmaz, azaz növeli a saját vagyonunkat az ingatlanban. A bérleti díj viszont 100%-ban kiadás, ami nem növeli a vagyonunkat.
Rejtett költségek
A tranzakció során felmerülő költségek – ügyvédi díjak, értékbecslési díjak, adók és illetékek – általában az eladót terhelik. Bár a befektetők gyakran hirdetik, hogy ők fizetik a költségeket, a diszkontált vételárba ezeket az összegeket beépítik. Ezen felül a bérleti szerződés rögzítheti, hogy bizonyos karbantartási és javítási költségeket továbbra is a bérlőnek kell fizetnie, ami tovább növeli a havi terheket.
Alternatívák vizsgálata: Milyen más pénzügyi eszközök állnak rendelkezésre?
Mielőtt valaki az ingatlan eladása és visszabérlése mellett döntene, érdemes megvizsgálni a kevésbé kockázatos, de hasonló célokat szolgáló alternatívákat, különösen, ha a cél a likviditás növelése vagy az adósságrendezés.
1. Jelzáloghitel felvétele vagy refinanszírozás
Ha a cél a meglévő adósságok rendezése, a legelső lépés a hitel refinanszírozása. Egy új, kedvezőbb kamatozású hitel felvétele vagy a futamidő meghosszabbítása csökkentheti a havi törlesztőrészletet. Ha szabad felhasználású készpénzre van szükség, a jelzáloghitel felvétele (amennyiben az ingatlan terhelhetősége és a hitelképesség engedi) a legolcsóbb megoldás, mivel a tulajdonjog megmarad, és a kamatok alacsonyabbak, mint a bérleti díj implicit „kamatlába”.
2. Fordított jelzáloghitel (Reverse Mortgage)
Idősebb emberek számára, akiknek a célja az ingatlanban felhalmozott tőke felszabadítása a lakhatás megtartása mellett, a fordított jelzáloghitel lehet jobb opció. Ennek során a hitelintézet nem egy összegben fizet, hanem rendszeres jövedelemkiegészítést nyújt. A hitelt csak a tulajdonos halála után, vagy az ingatlan eladásakor kell visszafizetni. Bár ez a konstrukció is hordoz kockázatokat, a tulajdonjog a hitel futamideje alatt végig a birtokosnál marad, ami sokkal nagyobb biztonságot nyújt, mint az S&RB.
3. Részleges tulajdonrész eladása (Equity Release)
Egyes piacokon léteznek olyan megoldások, ahol a tulajdonos csak az ingatlan egy részét adja el egy befektetőnek, és a fennmaradó rész tulajdonosa marad. Ez lehetőséget ad arra, hogy a tulajdonos pénzhez jusson, miközben továbbra is részesedik az ingatlan árának emelkedéséből. Ez a konstrukció összetett jogi hátteret igényel, de lényegesen kisebb a teljes vagyonvesztés kockázata.
A döntéshozatal során kritikus fontosságú, hogy a pénzügyi helyzetet ne csak a pillanatnyi kényszer szempontjából értékeljük, hanem egy 5–10 éves időhorizonton is. Az azonnali likviditásért cserébe vállalt hosszú távú bérleti kötelezettség gyakran súlyosabb terhet jelent, mint az eredeti adósság.
Esettanulmányok és a gyakorlati tapasztalatok súlya
A visszabérléses konstrukciók nemzetközi tapasztalatai vegyes képet mutatnak. Ahol a szabályozás laza volt, ott tömeges visszaélések történtek, és a fogyasztóvédelmi szervezetek jogosan figyelmeztettek a veszélyekre. Ahol szigorú szabályozás érvényesült, ott az S&RB szűk réteg számára maradt életképes, de drága pénzügyi eszköz.
A brit tapasztalatok: A tiltásig vezető út
Az Egyesült Királyságban a 2000-es évek elején az S&RB piac virágzott, gyakran tisztességtelen módszerekkel élve. A befektetők célzottan keresték a pénzügyi nehézségekkel küzdő, idősebb embereket, akiket rábeszéltek az ingatlan eladására a piaci ár alatt, gyakran félrevezető ígéretekkel a hosszú távú bérleti jogviszony biztonságát illetően. A Financial Services Authority (FSA) 2009-ben beavatkozott, és szigorú szabályozás alá vonta, majd lényegében betiltotta ezeket a termékeket, mivel azok rendszerszintű kockázatot és fogyasztói kárt okoztak. A fő tanulság, hogy a kényszerhelyzetben lévő emberek nem képesek objektíven felmérni a hosszú távú kockázatokat.
A magyar „kényszerbérlői” helyzet
Bár Magyarországon nem alakult ki olyan nagyságrendű, szervezett S&RB piac, mint Nyugat-Európában, a végrehajtási eljárások során az ingatlanok alacsony áron történő értékesítése és az azt követő visszabérlés esetei felbukkantak. Ezekben az esetekben a bérlővé váló volt tulajdonosok rendkívül kiszolgáltatott helyzetbe kerültek. A fő probléma az volt, hogy a befektetői oldal ritkán tartotta be a hosszú távú bérleti szerződés ígéretét, és a piaci ár emelkedésével a befektető igyekezett minél hamarabb megszabadulni a bérlőtől, hogy maximális haszonnal értékesíthesse az ingatlant.
A gyakorlati példák azt mutatják, hogy az S&RB csak akkor lehet „zseniális”, ha az eladó rendkívül erős és rövid távú pénzügyi előnyt szerez az eladásból, amit azonnal képes magas megtérülésű befektetésbe forgatni, és képes a bérleti díjat hosszú távon is biztonsággal fizetni. De ha az eladás oka a likviditási kényszer, az S&RB szinte mindig a vagyonvesztés elkerülésének drága módja, nem pedig jövedelmező pénzügyi stratégia.
A szerződéses feltételek aprólékos vizsgálata
Ha valaki mégis az S&RB konstrukció mellett dönt, elengedhetetlen a szerződéses feltételek maximális alapossággal történő vizsgálata. A kritikus pontok, amelyeket ügyvéd bevonásával kell ellenőrizni, a következők:
1. A bérleti díj indexálása és felülvizsgálata
Milyen mechanizmus alapján emelkedhet a bérleti díj? Csak az infláció követi, vagy a piaci bérleti díjakhoz igazodik? Ha a díj évente jelentősen emelkedhet, az hosszú távon fenntarthatatlanná teheti a lakhatást. Ki kell kötni egy maximális éves emelkedési plafont (pl. 5-10%), ami védelmet nyújt a hirtelen, drasztikus díjemelések ellen.
2. A bérleti időtartam és a felmondási jog
A szerződésnek rögzítenie kell a bérleti jogviszony minimális időtartamát. Minél hosszabb ez az időtartam (pl. 5–10 év fix időre), annál nagyobb a bérlő biztonsága. A felmondási feltételeknek rendkívül szigorúaknak kell lenniük. Csak a súlyos szerződésszegés (pl. több hónapos bérleti díj elmaradása) adhat okot azonnali felmondásra. Kerülni kell azokat a szerződéseket, amelyek lehetővé teszik a befektető számára az indoklás nélküli felmondást.
3. Karbantartási és felújítási kötelezettségek
Tisztázni kell, ki felelős a nagy értékű felújításokért (pl. tető, fűtésrendszer cseréje). Bérlőként általában csak a kisebb, napi karbantartásért felelünk, míg a tulajdonosnak kell viselnie a nagyobb felújítások költségeit. A tisztességtelen szerződések megpróbálhatják áthárítani ezeket a költségeket a bérlőre, ami jelentős, váratlan terheket jelenthet.
A teljes átláthatóság hiánya a visszabérléses konstrukciók egyik legnagyobb veszélye. Mivel a tranzakció két külön jogi aktusból (adásvétel és bérleti szerződés) áll, a befektetők gyakran igyekeznek elválasztani a kettőt, holott azok szervesen összefüggnek. Az eladónak (leendő bérlőnek) ragaszkodnia kell ahhoz, hogy a két szerződést egyetlen, összefüggő jogi tranzakcióként kezeljék.
Pszichológiai tényezők: A tulajdonosi identitás elvesztése
A pénzügyi és jogi szempontokon túl jelentős pszichológiai tényezők is szerepet játszanak. Az otthon elvesztése, még akkor is, ha fizikailag ott maradhatunk, mélyen érinti az emberi biztonságérzetet és identitást. Az ingatlan tulajdonlása nem csupán jogi kategória, hanem a stabilitás és a generációs vagyon szimbóluma.
Amikor valaki bérlővé válik a saját otthonában, elveszíti azt a szabadságot, hogy saját belátása szerint alakítsa, fejlessze vagy felújítsa az ingatlant. Minden nagyobb változtatáshoz a tulajdonos engedélye szükséges, ami korlátozza a lakhatás minőségét és a kényelmet. Ez a függőségi viszony, különösen ha az anyagi nehézségek miatt jött létre, növeli a stresszt és a kiszolgáltatottság érzését.
A befektetők gyakran kihasználják ezt a pszichológiai kötődést. Tudják, hogy az emberek nehezen válnak meg megszokott környezetüktől, és hajlandóak nagyobb árat (magasabb bérleti díjat vagy alacsonyabb eladási árat) fizetni azért, hogy ne kelljen költözniük. Ezt a kötődést használják fel a tranzakció megvalósításához.
A visszabérléses eladás nem csak egy pénzügyi tranzakció; egy identitásváltás is, ahol az otthonunk feletti teljes szuverenitást felcseréljük a bérlői lét feltételes biztonságára.
Összefoglaló döntési mátrix: Mikor mondjunk igent és mikor nemet?
A visszabérléses konstrukció megfontolása előtt az alábbi kérdéseket kell őszintén megválaszolni:
Mikor lehet indokolt az S&RB? (Ritka esetek)
- Súlyos és azonnali végrehajtási veszély: Ha az ingatlan árverezés előtt áll, és az S&RB az egyetlen módja annak, hogy az azonnali kilakoltatást elkerüljük.
- Magas hozamú befektetési lehetőség: Ha az eladásból származó tőkét az eladó azonnal képes egy olyan vállalkozásba vagy befektetésbe forgatni, amelynek megtérülése garantáltan magasabb, mint a bérleti díj + vagyonvesztés költsége. (Ez rendkívül ritka és nagy kockázatú stratégia.)
- Rövid távú időhíd: Ha az eladó biztos abban, hogy egy rövid időn belül (pl. 1-2 éven belül) jelentős jövedelemhez jut, amiből visszavásárolhatja az ingatlant a rögzített opciós áron, és csak átmeneti likviditási problémát old meg.
Mikor kell azonnal elvetni az S&RB-t? (Többség)
- Hosszú távú lakhatási szándék: Ha az a cél, hogy hosszú távon, évtizedekig ugyanabban az otthonban éljünk, az S&RB rendkívül kockázatos.
- Bérleti díj fizetési nehézségek: Ha már most is nehézséget okoz a havi kiadások fedezése, a piaci alapú bérleti díj fizetése szinte garantáltan kilakoltatáshoz vezet.
- Alternatívák hiánya: Ha nem vizsgáltuk meg alaposan a jelzáloghitel, refinanszírozás vagy más, kevésbé radikális megoldások lehetőségét.
A tapasztalt pénzügyi tanácsadók véleménye egyöntetű: az eladom és visszabérelem konstrukciót a legvégső megoldásként kell kezelni. Ez nem egy optimális pénzügyi stratégia, hanem a vagyonvesztés elkerülésének egy drága és kockázatos módja. Az azonnali pénzügyi megkönnyebbülés illúziója mögött a tulajdonosi lét biztonságának feladása rejtőzik, ami hosszú távon rendkívül nagy árat követelhet.
A hazai fogyasztóknak rendkívül óvatosnak kell lenniük minden olyan ajánlattal szemben, amely azt ígéri, hogy a tulajdonjog feladásával a lakhatás biztonsága érintetlen marad. A befektetői érdekek és a bérlői érdekek alapvetően ellentétesek: a befektető a maximális profitra törekszik, ami gyakran a bérleti díj emelését és a bérlő mielőbbi távozását jelenti, míg a bérlő a stabilitást és az alacsony, kiszámítható költségeket keresi. Ez az alapvető érdekellentét teszi az S&RB-t a legtöbb háztartás számára veszélyes pénzügyi csapdává.
